Arhiva pentru June 19th, 2006
Costurile suplimentare la achizitia unui imobil

Desi in ultima vreme exista diverse zvonuri despre ieftinirea apartamentelor din blocurile construite inainte de 1989, se pare ca aceste zvonuri nu se confirma. Cei care estimau ieftinirea apartamentelor vechi se bazau pe faptul ca noile proiecte imobiliare vor reusi sa atraga o parte suficient de mare a clientilor astfel incat apartamentele vechi sa ramana fara cerere. Insa, dupa cum ne arata si piata imobiliara, acest lucru nu se intampla, iar preturile continua sa creasca.

Cei care estimau o ieftinire a apartamentelor vechi s-au bazat pe faptul ca pusi sa aleaga intre un apartament vechi a carui pret pe metru patrat se ridica la 800-900 euro si unul nou a carui pret este in jur de 1000-1100 de euro/mp, cumparatorii vor alege apartamentul nou intrucat diferenta de pret este de doar aproximativ 20% pe metru patrat. Insa exista suficiente motive pentru care acest lucru nu se intampla, cel putin nu in ritmul asteptat: in general apartamentele noi au suprafete mai mari decat cele vechi cu acelasi numar de camere, ceea ce mareste si mai mult diferenta de pret (intrucat pretul se calculeaza pe metru patrat), zonele in care sunt terenuri pentru aceste constructii noi sunt de multe ori mai greu accesibile (e greu sa gasesti terenuri suficient de mari unde sa nu fie construit nimic in orasele mari, de aceea imobilele noi se fac in general pe terenuri aflate la marginea oraselor), accesul catre aceste zone este dificil, de cele mai multe ori neexistand drumuri asfaltate, transport in comun, magazine, iar intrucat de multe ori imobilele noi sunt facute de firme putin cunoscute pe piata exista si o anumita neincredere in ceea ce priveste seriozitatea firmele constructoare si capacitatea lor de a face un imobil de calitate (nu de putine ori se construieste in graba iar la final locatarii se pot trezi ca le pica tencuiala sau cine stie ce alte surprize neplacute).

Diferenta de costuri intre un apartament vechi de 2 camere cu o suprafata de 50 de metri patrati (sa zicem la 900 euro/mp deci 45.000 de euro), aflat intr-un cartier de blocuri vechi, unde infrastuctura exista de multi ani (accesul usor la transport in comun, drumuri asfaltate, magazine, scoli, etc) si unul nou de 2 camere cu o suprafata de 60 de metri patrati (care chiar daca e doar 1000 euro/mp, iese in total 60.000 de euro), aflat intr-un cartier in constructie, unde infrastructura va necesita cativa ani pentru a fi pusa la punct (drumuri neasfaltate de multe ori, fara acces la transport in comun ceea ce face necesara prezenta unei masini, fara magazine, scoli, alte facilitati in zona) este semnificativa, iar in conditiile in care doar 10% din populatia Romaniei ar putea avea acces la un credit ipotecar (conform unor studii), aceste diferente schimba complet datele problemei.

Acestea sunt doar o parte din motivele pentru care cererea pentru apartamentele vechi continua sa fie mare ceea ce face ca preturile sa isi continue cresterea. Chiriile mari ii fac pe foarte multi sa se gandeasca la achizitionarea unui apartament, insa inainte de achizitionare trebuie sa aveti in calcul ca pe langa pretul mare pe care il veti plati pe apartament exista o serie de costuri suplimentare cum ar fi cele cu notarul, agentia imobiliara sau costurile cu creditul ipotecar. O parte din ele pot fi evitate, de exemplu costul cu agentia imobiliara (daca reusiti sa gasiti singuri un apartament) sau cel cu creditul bancar daca cumparati apartamentul cu banii jos.

Insa in general sunt putini cei care au banii jos si reusesc sa gaseasca ceea ce doresc fara ajutorul unei agentii imobiliare. In continuare voi face o estimare a acestor costuri suplimentare care pot aparea.

Pentru un apartament cu 2 camere a carui pret de achizitie este de 45.000 de euro, taxele de timbru si de carte funciara se ridica la aproximativ 2.100 RON, iar onorariul notarului poate fi chiar mai mare de atat, in jur de 2.500 RON, deci un total de aproximativ 4.600 RON, o suma deloc neglijabila. Daca achizitionati apartamentul nou de 60.000 de euro veti plati chiar mai mult, in jur de 5.800 RON. Bineinteles ca taxele notariale cresc odata cu valoarea apartamentului, deci un apartament mai scump va insemna si taxe mai mari.

Comisionul agentiilor imobiliare este in medie de 2% din valoarea imobilului, la care de multe ori se adauga si TVA, deci la un apartament de 45.000 de euro va fi 900 de euro + TVA, iar la unul de 60.000 de euro va fi de 1.200 de euro + TVA.

Nu in ultimul rand, costurile asociate unui credit bancar pot fi si ele semnificative. Comision de acordare a creditului, de evaluare a imobilului, de gestiune, asigurarea obligatorie, etc, toate acestea adunate pot fi sume importante. Pentru simplitate le vom evalua la 2% din valoarea creditului (desi sunt banci care iau semnificativ mai mult). Daca creditul reprezinta 75% din valoarea imobilului (deci platiti un avans de 25%) rezulta ca in cazul apartamentului de 45.000 de euro veti plati bancii 675 de euro, iar pentru apartamentul de 60.000 de euro un total de 900 de euro. Nu includem in aceste costuri dobanda pe care o veti plati lunar, asigurarea obligatorie anuala, eventualul comision de rambursare anticipata a creditului intrucat acestea nu le veti plati la achizitionarea imobilului ci in timp.

Daca tragem linie, constatam ca in cazul apartamentului de 45.000 de euro avem un cost suplimentar cu taxele notariale, agentia imobiliara si creditul bancar de aproximativ 3.000 de euro, iar pentru apartamentul de 60.000 de euro un total de 4.000 de euro, ceea ce inseamna un cost suplimentar aproximativ de 6-7% din valoarea imobilului. Deci, inainte de a achizitiona un apartament, luati in calcul si aceste costuri de 6-7% din valoarea lui pentru a nu avea surprize neplacute.