Arhiva pentru June 12th, 2006
Calculeaza rapid rata pentru un credit ipotecar

Dupa cum probabil stiti, exista o serie de norme ale Bancii Nationale a Romaniei care nu permit acordarea unor credite imobiliare sau ipotecare a caror rata sa depaseasca 35% din venitul lunar al solicitantului. Insa unele banci au gasit o solutie de a putea acorda credite mai mari, transferand o parte a costurilor creditului din dobanzi in comisioane, micsorand dobanzile dar crescand comisioanele de acordare, rambursare, analiza a dosarului sau chiar introducand comisioane anuale sau lunare. Astfel, rata aparent este mai mica, insa se platesc comisioane mai mari pentru a compensa.

Cel putin teoretic, acest lucru nu ar trebui sa mareasca cheltuielile totale ale creditului ci sa dea posibilitatea persoanei care contracteaza creditul de a lua un imprumut mai mare. Astfel, in loc sa practice de exemplu o dobanda de 9% si comisioane mici, unele banci prefera sa lucreze cu dobanzi de 6% dar sa adauge o serie de comisioane care duc costul real la aproximativ aceiasi valoare ca si in cazul dobanzii de 9%. De exemplu, in cazul unui credit de 10.000 de euro luat pe 25 de ani diferenta intre ratele lunare in cazul unei diferente de dobanda de 3% este de aproximativ 30%, adica 64 de euro pentru o dobanda de 6% si 84 de euro pentru o dobanda de 9%. O diferenta de 1% la dobanda, modifica rata cu aproximativ 10% iar o modificare a sumei modifica rata cu aceiasi proportie. Astfel, daca dorim sa luam credit 25.000 de euro cu o dobanda anuala de 8% (pe perioada stabilita de 25 de ani) putem calcula rapid rata astfel: pornim de la rata de 84 de euro pentru un credit de 10.000 de euro cu dobanda de 9%, calculam rata pentru creditul de 10.000 de euro dar cu dobanda de 8% scazand 10% din valoarea ratei (obtinem aproximativ 76 de euro) iar apoi inmultim cu 2.5 valoarea ratei pentru a obtine rata pentru 25.000 de euro. Vom obtine o valoare de 190 de euro, foarte apropiata de cea reala (193 de euro). Intrucat aceasta valoarea trebuie sa reprezinte maxim 35% din venitul dumneavoastra inseamna ca venitul dumneavoastra net minim trebuie sa fie de aproximativ 543 euro.

Din considerente practice probabil ca e mai simplu sa porniti invers, de la venitul net, sa calculati care este rata maxima la care va incadrati si apoi in functie de suma pe care doriti sa o luati credit sa cautati o banca care sa aiba o dobanda la care sa va incadrati (insa probabil cu comisioane mai mari). De exemplu, daca va incadrati la limita puteti apela la un credit de la HVB Bank, Banca Comerciala “Ion Tiriac” sau Volksbank, care au dobanzi de 5,95%, insa dupa cum ziceam, au o serie de comisioane mai mari care duc costul real al creditului aproximativ la acelasi nivel cu a altor banci care au o dobanda de 8-9%. Astfel, la fiecare 10.000 de euro luati, diferenta de dobanda de 3% va ajuta sa aveti o rata cu 20 de euro mai mica, deci aveti nevoie de un venit net lunar cu 57 de euro mai mic (insa cei 20 de euro/luna ii veti da oricum dar sub forma de comision - lunar, anual sau initial). La un credit de 25.000 de euro apeland la o banca de tipul ”dobanda mica/comisioane mari” veti putea lua creditul avand un salariu cu 142 de euro mai mic decat ar solicita o banca care cere dobanda cu 3% mai mare dar comisioane mai mici.

Intentionez sa adaug o sectiune speciala la site, unde sa puteti printre altele sa calculati valoarea ratei si venitul minim in functie de valoarea creditului si durata, dar pana atunci puteti aplica aceasta metoda relativ simpla de a calcula rata (e drept pentru o perioada prestabilita de 25 de ani).